Finance Academy е образователна организация. Тази статия е информационна. За конкретни сделки — консултирай се с данъчен консултант, нотариус или адвокат.
Продажбата на имот е едно от най-значимите финансови решения в живота. И въпреки че повечето хора се фокусират върху продажната цена, реалната нетна сума, която остава в джоба на продавача, зависи от няколко вида данъци и такси — някои от които могат да възлизат на хиляди евро.
В България данъчното третиране при продажба на имот се регулира основно от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД). За юридически лица се прилагат и Законът за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) и Законът за данък върху добавената стойност (ЗДДС).
Тази статия обхваща всички хипотези — от обикновена продажба на жилищен имот до по-сложни сценарии с наследствени имоти, дарения, продажба от фирма и рисковете от преквалификация на дейността от НАП. Всички суми са в евро (€), тъй като България е в еврозоната от 1 януари 2026 г.
Кога НЕ се дължи данък при продажба на имот
Най-важната информация за всеки продавач е, че не всяка продажба на имот е облагаема. Законът предвижда ясни хипотези, при които доходът е необлагаем. Познаването на тези правила може да спести хиляди евро.
Хипотеза 1 — Един жилищен имот, притежаван повече от 3 години
Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „а“ от ЗДДФЛ, доходите от продажба на един недвижим жилищен имот не се облагат, ако между датата на придобиване и датата на продажба са изминали повече от 3 години.
- Правилото важи само за жилищни имоти (апартамент, къща, вила — не за офис, магазин, гараж, земеделска земя).
- Лимитът е един имот за календарна година.
- Дата на придобиване: датата на вписване на нотариалния акт (покупка), датата на смъртта на наследодателя (наследство) или датата на нотариалния акт за дарение.
Хипотеза 2 — До два имота, притежавани повече от 5 години
Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „б“ от ЗДДФЛ, доходите от продажба на до два недвижими имота (включително селскостопански и горски, независимо от броя им) не се облагат, ако между датата на придобиване и датата на продажба са изминали повече от 5 години. Няма ограничение за вида на имота — жилище, офис, магазин, гараж или земя.
Хипотеза 3 — Имот, придобит по наследство или завет
Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ, доходите от продажба на недвижим имот, придобит по наследство или завет, не са облагаеми. Важно: тази продажба не се „брои“ в лимита от „един“ или „два“ имота по другите две правила.
| Хипотеза | Вид имот | Срок | Брой/година | Правно основание |
|---|---|---|---|---|
| 1 жилищен имот | Само жилищен | > 3 години | 1 | чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „а“ ЗДДФЛ |
| До 2 имота | Всякакви | > 5 години | До 2 | чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „б“ ЗДДФЛ |
| Наследствен имот | Всякакъв | Без значение | Не се брои | чл. 13, ал. 1, т. 26 ЗДДФЛ |
Как се изчислява данъкът при продажба на имот
Когато продажбата не попада в горните освобождавания, доходът се облага с 10% плосък данък. Формулата е: Данък = (Продажна цена − Цена на придобиване − 10% нормативно признати разходи) × 10%.
- 01
Стъпка 1 — Продажна цена
Цената, записана в нотариалния акт за продажба. Ако в акта е вписана по-ниска от реалната пазарна цена, НАП може да я коригира.
- 02
Стъпка 2 — Цена на придобиване (чл. 33 ЗДДФЛ)
При покупка: документално доказаната цена от нотариалния акт. При дарение: 0 (нула). При наследство: 0, но продажбата е необлагаема. При строеж: документираните разходи.
- 03
Стъпка 3 — 10% нормативно признати разходи
Приспадат се автоматично от положителната разлика (чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ), без документи.
- 04
Стъпка 4 — 10% данъчна ставка
Данъкът е 10% от облагаемата основа.
Пример 1 — Покупка и продажба на жилище
Купувате апартамент за €80 000 и го продавате 2 години по-късно за €110 000. Печалба: €30 000. Нормативно признати разходи (10%): €3 000. Облагаема основа: €27 000. Данък (10%): €2 700.
Пример 2 — Продажба на дарен имот (капан за данъци)
Родител ви дарява апартамент на стойност €100 000. Вие го продавате 1 година по-късно за €100 000 (без никаква печалба). Цена на придобиване при дарение: €0. Печалба за данъчни цели: €100 000. Нормативно признати разходи: €10 000. Облагаема основа: €90 000. Данък (10%): €9 000.
Пример 3 — Имот, притежаван повече от 3 години
Купувате апартамент за €70 000 и го продавате 4 години по-късно за €120 000. Жилищен имот, > 3 години → данък: €0. Спестявате потенциално: (€120 000 − €70 000) × 0.9 × 10% = €4 500.
| Покупна цена | Продажна цена | Печалба | 10% НПР | Облагаема основа | Данък 10% |
|---|---|---|---|---|---|
| €80 000 | €100 000 | €20 000 | €2 000 | €18 000 | €1 800 |
| €80 000 | €120 000 | €40 000 | €4 000 | €36 000 | €3 600 |
| €100 000 | €150 000 | €50 000 | €5 000 | €45 000 | €4 500 |
| €150 000 | €200 000 | €50 000 | €5 000 | €45 000 | €4 500 |
| €0 (дарение) | €100 000 | €100 000 | €10 000 | €90 000 | €9 000 |
| €0 (дарение) | €200 000 | €200 000 | €20 000 | €180 000 | €18 000 |
Нотариални такси при сделката
При продажба на имот се минава през нотариус, който изповядва сделката. Нотариалните такси се определят по Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и са пропорционални на материалния интерес — по-високата стойност от продажната цена и данъчната оценка на имота. Таксата е прогресивна с намаляващ процент.
| Стойност на имота | Нотариална такса (без ДДС) | С ДДС (20%) |
|---|---|---|
| €25 000 | ~€150 | ~€180 |
| €50 000 | ~€250 | ~€300 |
| €75 000 | ~€350 | ~€420 |
| €100 000 | ~€450 | ~€540 |
| €150 000 | ~€550 | ~€660 |
| €200 000 | ~€650 | ~€780 |
| €300 000 | ~€850 | ~€1 020 |
Допълнително: заверка на декларации по ЗМИП, ЗННД и ДОПК — обикновено €5–15 на документ; изготвяне на нотариалния акт (ако не го подготвя адвокат) — допълнителна такса. По закон разходите се разпределят по договорка; в практиката купувачът обикновено поема нотариалните такси, местния данък и таксата за вписване.
Местен данък при придобиване на имот
Местният данък при придобиване (по ЗМДТ) е най-големият разход при сделката и се заплаща в полза на общината по местонахождение на имота. Изчислява се върху по-високата стойност между продажната цена и данъчната оценка. Дължи се от приобретателя (купувача), освен ако страните не са уговорили друго.
| Община | Ставка |
|---|---|
| София | 3.00% |
| Пловдив | 3.00% |
| Варна | 3.00% |
| Бургас | 3.00% |
| Шумен | 3.00% |
| Русе | 2.70% |
| Плевен | 2.85% |
| Стара Загора | ~2.80% |
| Благоевград | 2.54% |
- Ставките варират между 0.1% и 3% (макс. по закон) и се определят от общинския съвет.
- При дарение по права линия (родител-дете, баба/дядо-внук) — местен данък НЕ се дължи.
- При дарение между съпрузи — данъкът е 0%.
- Пример: апартамент за €150 000 в София → €150 000 × 3% = €4 500.
Такса за вписване в Имотния регистър
Таксата за вписване се заплаща към Агенцията по вписванията и е 0.1% от стойността, върху която се изповядва сделката, но не по-малко от €5. За имот от €150 000 — таксата е €150. Тази такса е отделна от нотариалната такса и местния данък.
Обща сметка — колко струва продажбата на имот
Продавачът и купувачът поемат различни разходи. Ето обобщена картина.
| Разход на продавача | Ставка/Сума | Забележка |
|---|---|---|
| Данък печалба (ЗДДФЛ) | 10% от печалбата (минус 10% НПР) | Само ако сделката не е освободена |
| Агентска комисиона | 2–3% от продажната цена | По договорка |
| Удостоверение за данъчна оценка | €5–15 | От общината |
| Удостоверение за тежести | €5–10 | От Агенция по вписванията |
| Удостоверение за липса на данъчни задължения | Минимална/безплатно | От общината |
| Енергиен сертификат | €100–300 | Задължителен при продажба |
| Разход на купувача | Ставка | За имот €150 000 |
|---|---|---|
| Местен данък придобиване | 2.5–3.0% | €4 500 (София, 3%) |
| Нотариална такса (с ДДС) | По тарифа | ~€660 |
| Такса вписване | 0.1% | €150 |
| Агентска комисиона | 0–3% | По договорка |
| ОБЩО (без агентска) | ~3.5–4.0% | ~€5 310 |
ДДС при продажба на имот — кога възниква
При обикновена продажба от физическо лице ДДС не се дължи. ДДС възниква при:
Продажба от юридическо лице
Ако фирмата продава новопостроена сграда (до 5 години от Акт 16), сделката задължително подлежи на облагане с 20% ДДС. При стари сгради (над 5 г.) — ДДС по принцип не се начислява, но може да се наложи корекция на ползвания данъчен кредит.
Физическо лице с дейност, приравнена на стопанска
НАП може да преквалифицира продажбата като „стопанска дейност“ при системни (3+) продажби в рамките на 12 месеца или активни действия за продажба (ремонт с цел препродажба, „флип“). Последствия: данъкът става 15% (вместо ефективните ~9%) и регистрация по ЗДДС с 20% ДДС.
Данъчни специфики при различни видове имоти
- Жилищен имот (апартамент, къща, вила): ползва 3-годишното освобождаване (1 имот/година).
- Нежилищен имот (офис, магазин, ателие, гараж): НЕ ползва 3-годишното правило; може 5-годишното (до 2 имота).
- Земеделска и горска земя: ползва 5-годишното правило; броят се независимо от другите имоти.
- УПИ: облага се като нежилищен; от фирма — облагаемо с ДДС.
- Идеални части: данъчното третиране е пропорционално (½ от жилище > 3 г. — необлагаема).
Деклариране и срокове за плащане
- Годишна данъчна декларация: до 30 април на следващата година (за 2026 г. → 30 април 2027 г.).
- Отстъпка за ранно плащане: 5% при подаване и плащане до 31 март 2027 г.
- Попълване: Приложение 5 на декларацията по чл. 50 ЗДДФЛ (продажна цена, цена на придобиване, дати).
- Ако сделката е необлагаема — не е необходимо подаване за този конкретен доход.
- За юридически лица: декларация по чл. 92 ЗКПО и плащане до 30 юни на следващата година.
Чести грешки и как да ги избегнете
Проблем
„Продажба на дарен имот без да се изчакат 3 години.“
Решение
При дарение цената на придобиване е €0 — почти цялата продажна цена е облагаема. Изчакайте поне 3 години.
Проблем
„Продажба на два жилищни имота в една година (3–5 г. притежавани).“
Решение
3-годишното правило важи само за един имот годишно. Вторият ще е облагаем, ако не са изминали 5 г.
Проблем
„Вписване на по-ниска цена в нотариалния акт.“
Решение
НАП може да оспори цената и да начисли данък върху пазарната стойност. Избягвайте практиката „по данъчна оценка“.
Проблем
„Липса на документи за цената на придобиване.“
Решение
Без документ (загубен акт, липсваща разписка) данъкът може да се начисли върху цялата продажна цена.
Проблем
„Неотчитане на „флип“ риска.“
Решение
3+ продажби за 12 месеца → преквалификация като стопанска дейност (15% данък + ДДС регистрация).
Проблем
„Неподаване на данъчна декларация.“
Решение
Закъсняването или неподаването водят до глоби €100–€500 за физически лица.
Продажба на имот от юридическо лице
- Корпоративен данък 10% върху разликата между продажната цена и балансовата стойност (след амортизация).
- ДДС: нова сграда (до 5 г. от Акт 16) → задължително 20% ДДС; стара сграда → освободена, но с възможна корекция на данъчния кредит.
- Пример: фирма купува за €100 000, продава за €150 000, балансова стойност след амортизация €80 000 → печалба €70 000 → корпоративен данък €7 000.
Често задавани въпроси
Дължа ли данък, ако продам единственото си жилище след 4 години?
Какъв е данъкът при продажба на дарен апартамент?
Кой плаща нотариалните такси и местния данък — продавачът или купувачът?
Трябва ли да плащам данък, ако продам наследствен имот?
Колко е местният данък при придобиване на имот в София?
Какво се случва, ако продам три имота за една година?
Какъв е срокът за подаване на данъчна декларация след продажба на имот?
Дължи ли се ДДС при продажба на апартамент от физическо лице?
Обобщение
Данъчното третиране при продажба на имот в България е относително ясно структурирано, но крие нюанси, които могат да струват хиляди евро.
Трите „златни правила“ за освобождаване: един жилищен имот след 3 години, до два имота след 5 години и наследствените имоти. При всички останали случаи данъкът е 10% от печалбата (минус 10% НПР).
Освен данъка печалба, при сделката се заплащат нотариална такса (по тарифа), местен данък за придобиване (2.5–3%) и такса за вписване (0.1%). Общите разходи обикновено са между 3.5% и 4.5% от стойността на имота.
Виж още по темата: инвестиране в недвижими имоти, инвестиране чрез фондови пазари, видове инвестиции, дългосрочни инвестиции срещу бързи печалби, допълнителни доходи, какво е ETF и как да инвестираш със €100.