Ипотеката е обезпечение на кредит с недвижим имот. В България съществуват два вида — законна и договорна ипотека. Разликата не е в правната тежест (и двете са еднакво валидни), а в процедурата, разходите и приложението.
Тази статия обяснява всичко — с правни основания, реални разходи и калкулатор за нотариалните такси.
Какво е ипотека — точното определение
Три ключови характеристики:
- 01
Акцесорност
Ипотеката съществува само докато съществува обезпеченото задължение (кредитът). При погасяване на кредита — ипотеката може да се заличи.
- 02
Неделимост
Ипотеката обезпечава цялото вземане и тежи върху целия имот, независимо от частични погашения (чл. 174 ЗЗД). Дори да си изплатил 90% от кредита — ипотеката остава върху 100% от имота.
- 03
Вписване
Ипотеката поражда действие само след вписване в Имотния регистър при Агенция по вписванията (чл. 166, ал. 1 ЗЗД). Без вписване — няма ипотека.
Законна и договорна ипотека — пълно сравнение
Законна ипотека
- Учредяване: молба с нотариална заверка
- Подписва: само кредиторът (едностранно изявление)
- Нотариални такси: по-ниски (двойно по-евтина)
- Такса вписване: 0.1% от материалния интерес
- Кога: при покупка на имот с ипотечен кредит
- Предимство: по-евтина
- Срок: 10 години от вписването
Договорна ипотека
- Учредяване: нотариален акт
- Подписва: кредитор + длъжник (и двете страни)
- Нотариални такси: по-високи (двойно по-скъпа)
- Такса вписване: 0.1% от материалния интерес
- Кога: рефинансиране, друг имот, имот на трето лице
- Предимство: по-гъвкава
- Срок: 10 години от вписването
| Аспект | Законна ипотека | Договорна ипотека |
|---|---|---|
| Правно основание | чл. 60, ал. 4 ЗКИ + чл. 166 ЗЗД | чл. 166-169 ЗЗД |
| Форма | Нотариално заверена молба | Нотариален акт |
| Кой подписва | Само кредиторът (едностранно) | Кредитор + длъжник/собственик |
| Нотариални такси | По-ниски (~2x по-евтина) | По-високи (~2x по-скъпа) |
| Такса вписване (АВ) | 0.1% от мат. интерес | 0.1% от мат. интерес |
| Кога се ползва | Покупка на имот с кредит (имотът = обезпечение) | Рефинансиране, друг имот, кредит без покупка |
| Права на кредитора | Пълни — еднакви | Пълни — еднакви |
| Срок на действие | 10 години | 10 години |
| Подновяване | Преди изтичане на 10 г. | Преди изтичане на 10 г. |
| Заличаване | По молба + съгласие на кредитора или по чл. 22 ПВ | По молба + съгласие на кредитора или по чл. 22 ПВ |
| Може ли за чужд имот | Не — само за имота, купен с кредита | Да — може за имот на трето лице |
| При рефинансиране | Не — необходима е нова ипотека | Да — подходяща |
Кога се използва всеки вид — практически примери
Законна ипотека — типичният случай
Купуваш апартамент с ипотечен кредит. Банката финансира покупката. Имотът, който купуваш, е обезпечението. Нотариалният акт за покупко-продажба се подписва от продавач и купувач. Банката подава молба за вписване на законна ипотека в Агенция по вписванията.
Това е стандартният сценарий при ~80% от ипотечните кредити в България.
Договорна ипотека — кога е необходима
Договорна ипотека се изисква когато законната не е приложима:
- 01
Рефинансиране
Вече притежаваш имота, теглиш нов кредит. Няма покупко-продажба → няма основание за законна ипотека → необходима е договорна.
- 02
Обезпечение с друг имот
Теглиш кредит и обезпечаваш с имот, различен от купувания. Например: купуваш апартамент в София, обезпечаваш с вилата си в Пловдив.
- 03
Имот на трето лице
Родителите ти предоставят своя имот като обезпечение за твоя кредит. Необходимо е тяхното съгласие → нотариален акт → договорна ипотека.
- 04
Потребителски кредит с обезпечение
Теглиш потребителски кредит, но банката изисква обезпечение с имот. Няма покупка → договорна ипотека.
- 05
Кредит за разлика
Покупната цена е €100 000, кредитът е €120 000 (за ремонт). Разликата над покупната цена може да изисква договорна ипотека.
Калкулатор за разходи при учредяване на ипотека
Въведи стойност на ипотеката, покупна цена и община. Калкулаторът показва разликата между законна и договорна ипотека — нотариални такси, такса вписване (0.1%) и данък придобиване.
Калкулатор
Разходи при учредяване на ипотека
Законна
- Нотариус
- €250
- Вписване АВ
- €100
- Данък придоб.
- €3600
Общо
€3950
Договорна
- Нотариус
- €500
- Вписване АВ
- €100
- Данък придоб.
- €3600
Общо
€4200
Икономия със законна ипотека
€250
Сравнение — общи разходи
Нотариалните такси са ориентировъчни. Точната сума зависи от конкретния нотариус и Тарифата за нотариалните такси. Данък придобиване зависи от общината. Таксата за вписване в Агенция по вписванията е 0.1% от стойността на ипотеката.
Процедурата стъпка по стъпка
Законна ипотека
- 01
Одобрение
Одобрение на кредита от банката (1-2 седмици).
- 02
Документи
Подготовка на документите (3-5 дни).
- 03
Нотариална сделка
Подписване на нотариален акт за покупко-продажба (1 ден).
- 04
Молба за вписване
Банката подава молба за вписване на законна ипотека (същия ден).
- 05
Вписване в АВ
Вписване в Агенция по вписванията (1-3 работни дни).
- 06
Усвояване
Банката превежда сумата (1-3 дни след вписване).
Договорна ипотека
- 01
Одобрение
Одобрение на кредита от банката (1-2 седмици).
- 02
Документи
Подготовка на документите (3-5 дни).
- 03
Изготвяне на НА
Нотариусът изготвя нотариален акт за ипотеката (2-3 дни).
- 04
Подписване
Подписване от двете страни при нотариуса (1 ден).
- 05
Вписване в АВ
Вписване в Агенция по вписванията (1-3 работни дни).
- 06
Усвояване
Банката превежда сумата (1-3 дни след вписване).
Какво трябва да съдържа ипотечният акт / молба
По чл. 167 ЗЗД, и договорът за ипотека, и молбата за вписване на законна ипотека задължително съдържат:
- 01
Данни за кредитора
Трите имена, ЕГН (за физически лица) или ЕИК и наименование (за юридически лица), местожителство.
- 02
Данни за длъжника
Трите имена, ЕГН, местожителство. Ако ипотеката е за чуждо задължение — данни и на собственика на имота.
- 03
Описание на имота
Точен адрес, идентификатор по кадастралната карта, площ, граници. Достатъчно за еднозначно индивидуализиране на имота.
- 04
Обезпеченото вземане
Размер на кредита, лихва, срок. Ако вземането е бъдещо или условно — това трябва да се посочи изрично.
Вписване, подновяване и заличаване — сроковете
| Действие | Срок | Основание | Такса |
|---|---|---|---|
| Вписване | В деня на сделката (нотариусът подава) | Чл. 166, ал. 1 ЗЗД | 0.1% от мат. интерес |
| Действие на вписването | 10 години от датата на вписване | Чл. 172, ал. 1 ЗЗД | — |
| Подновяване | Преди изтичане на 10-годишния срок | Чл. 172, ал. 1 ЗЗД | Нотариална такса + 0.1% вписване |
| Заличаване (доброволно) | По всяко време при погасен кредит | Чл. 179 ЗЗД | ~€10-25 |
| Заличаване (след 10 г. без подновяване) | След изтичане на 10 г. | Чл. 22 от Правилника за вписванията | ~€10-25 |
| Ново вписване (след изтекъл срок) | По всяко време, но с нов ред | Чл. 172, ал. 2 ЗЗД | Като при първоначално вписване |
Подновяване — защо е важно за банката
Банката е задължена да поднови вписването на ипотеката преди изтичането на 10-годишния срок. Ако не го направи — ипотеката губи действието си и може да бъде заличена по молба на кредитополучателя без други доказателства (чл. 22 от Правилника за вписванията).
На практика: разходите за подновяване са за сметка на кредитополучателя (обикновено включени в договора). Банката инициира процедурата.
Заличаване — как работи
- 01
Съгласие от банката
Изискваш от банката писмо за съгласие за заличаване (декларация с нотариална заверка на подписа).
- 02
Молба в АВ
Подаваш молба в Агенция по вписванията заедно с декларацията на банката.
- 03
Такса
€10-25 (зависи от стойността).
- 04
Срок
Заличаването се извършва в рамките на 1-3 работни дни.
Какво се случва при неплащане — принудително изпълнение
При неплащане на кредита, банката може да пристъпи към принудително изпълнение:
- 01
Покана за доброволно изпълнение
Банката изпраща покана за погасяване на просрочието.
- 02
Предсрочна изискуемост
При системно неплащане банката може да обяви целия кредит за изискуем.
- 03
Изпълнително дело
Банката образува изпълнително дело при съдебен изпълнител. Ипотечният кредитор има право на предпочтително удовлетворяване (чл. 136, ал. 1, т. 3 ЗЗД).
- 04
Публична продан
Имотът се продава на публична продан. Кредиторът се удовлетворява от получената цена с предимство пред необезпечените кредитори.
Ипотеката след еврозоната — какво се промени от 2026
- 01
Суми в евро
Всички нови ипотеки се учредяват в евро. Съществуващите ипотеки в лева са конвертирани при фиксирания курс 1.95583.
- 02
EURIBOR-базирани лихви
Плаващите лихви по ипотечните кредити вече са обвързани с EURIBOR вместо с локални референтни индекси.
- 03
Такси в евро
Нотариалните такси и таксите за вписване се изчисляват и плащат в евро.
- 04
Без валутен риск
Ипотеката и доходът са в една и съща валута — елиминиран е рискът от валутни колебания.
Честите въпроси за ипотеката
Каква е разликата между законна и договорна ипотека?
Колко струва вписването на ипотека?
Колко години действа ипотеката?
Как се заличава ипотека след погасяване на кредита?
Може ли да се ипотекира чужд имот?
Какво се случва с ипотеката ако продам имота?
По-изгодна ли е законната ипотека?
Може ли ипотеката да покрива бъдещи постройки?
Обобщение
Ипотеката в България е уредена в чл. 149-179 от ЗЗД. Двата вида — законна и договорна — дават еднакви права на кредитора. Разликата е в процедурата (молба vs нотариален акт), участниците (едностранно vs двустранно) и разходите (законната е по-евтина).
При стандартна покупка на имот с ипотечен кредит — законната ипотека е стандартът. Договорната е необходима при рефинансиране, обезпечение с друг имот или имот на трето лице.
Ключови срокове: вписването действа 10 години, подновява се преди изтичане на срока, заличаването при погасен кредит е проста процедура с такса ~€10-25.