Ипотечни кредити: Законна и договорна ипотека

Ипотечни кредити: Законна и договорна ипотека

Съдържание на статията

Сподели:

В този блог пост ще разгледаме видовете ипотеки – законна и договорна, както и какво трябва да знаете при теглене и получаване на ипотечен кредит. Съберете най-важната информация при закупуване на недвижим имот, прилежащи такси към нотариуси, имотен регистър и още.

Какво е ипотечен кредит?

Ипотечния кредит е заем с цел покупка на недвижим имот, който влиза в ролята на залог. Най-често заемът се изтегля от банка или друга финансова институция. Парите могат да се използват и за обзавеждане, ремонтни дейности и други разходи.

Ипотека или потребителски кредит с ипотека: Каква е разликата?

Разликата между ипотеката и потребителския кредит с ипотека е целта за използване на средствата

Ипотеката (ипотечен кредит) е целеви жилищен заем. С нея получавате пари, които използвате за жилище.

Парите от потребителския кредит с ипотека могат да се използват за всичко, от което имате нужда, но при по-кратки срокове и по-високи лихви

Ипотечни кредити: Видове ипотека

Ипотеките могат да се различават по вид и спрямо типа залог. Както знаете, съществуват и заеми срещу залог на автомобил – в тази статия, обаче, ще разгледаме ипотеките на имот, апартамент и прилежащите такси.

Ипотека на имот 

Ипотеката на имот е вземане, което се предоставя най-често при нужда от закупуване на жилище, обзавеждане, ремонт. Ипотечните кредити са добро допълнение към финансовата система, тъй като дават възможност за вложения в имоти, развитие на строителството и обезпечени дългове в помощ на кредитополучатели и кредитори.

Ипотека на апартамент 

Ако сте сключили договор за ипотека на апартамент, означава, че сте обезпечили взимане на определена сума пари с апартамента си. Така, ако не изплатите задълженията си в срок, кредиторът (банката) може да поиска от съдебен изпълнител разрешение апартаментът ви да бъде продаден, за да се възстанови сумата по дълга ви.

Законна ипотека или Договорна ипотека?

Ипотеката може да се раздели на законна и договорна ипотека.

Общото при двете е, че представляват договорка за заем, при която имате залог – недвижимо имущество и задължения за изплащане спрямо условията. Разликите са по отношение на времето, в което възниква договорката.

Ето лесно за разбиране сравнение:

Законна ипотека
Молба за ипотека по силата на закона.
Договорна ипотека
Нотариален акт за ипотека по силата на договора.

Законна ипотека

Молба за ипотека по силата на закона.

При следните случаи:

  • Теглене на ипотечен кредит от банка или теглене на заем от продавач
  • Сделки за покупка и продажба на недвижими имоти
  • Делби
  • Ипотечният кредит е равен или по-малък от цената, на която се продава имота. 
  • Закупеният имот става залог

Срок: 10 години

Кога се вписва законна ипотека?

  1. Ипотека в полза на отчуждителя на недвижим имот.
  2. Ипотека в полза на съделителя.

След представяне на молба на кредитора, придружена с правното основание.

Когато има прехвърляне на собствеността и според предоставените документи ще бъдете собственик на имота, но няма договор. 

От кого се подписва законната ипотека?

Само от заемодателя

От кого се вписва законната ипотека?

Законната ипотека се вписва по молба на кредитора.

Договорна ипотека

Нотариален акт за ипотека по силата на договора.

При следните случаи:

  • Отпускане на заем от друга страна, различна от банкова институция или продавач
  • Ипотечният кредит е по-голям от цената, на която се продава имота.
  • Прехвърляне на собствеността на основание на договорната ипотека.
  • Всякакъв имот може да стане залог, като  върху един имот може да има и множество ипотеки

Срок: 10 години

Кога се вписва договорна ипотека?

Постигнато е съгласие между страните. Вече има прехвърляне на собствеността и ипотеката трябва да бъде сключена във формата на нотариален акт от нотариуса по местонахождението на имота. Допустимо е и учредяване на ипотека върху бъдещ имот, който още не е станал собственост на учредителя на ипотеката.

От кого се подписва договорната ипотека?

От кредитора (банка, физическо лице, ЮЛ и т.н.), кредитополучателя, собствениците на ипотекирания имот.

От кого се вписва договорната ипотека?

Вписва се по молба на нотариуса.

Учредяване на ипотека: Законна и договорна

Ипотеката се учредява по следния начин:

  1. Сключва се договор за ипотека пред нотариус – договор за законна ипотека или за договорна ипотека
  2. Ипотеката се вписва в имотния регистър
  3. Ипотеката е учредена

Законна и договорна ипотека: Нотариални такси и вписване 

Вписване на ипотека в Агенцията по вписванията

Всеки купувач подписва договорна или законна ипотека – не и двете. 

Когато имаме законна ипотека подготвяме молба до съдия по вписванията към Агенция по вписванията – в нея се описва ипотекирания имот, дължима сума и всички условия за ипотечния кредит.

Когато имаме договорна ипотека подготвяме нотариален акт с информация за ипотечния кредит и информация за кредитора и кредитополучателя.

Таксата пред Агенция по вписванията е 0.1% върху стойността на кредита и при двете ипотеки. 

Още: Как да впиша акт по недвижим имот в Агенция по вписванията?

Нотариалните такси за заверка на договорната ипотека са по-високи, тъй като имаме повече от една страна в нотариалния акт. Въпреки това, не забравяйте, че нотариалните такси за законна ипотека и договорна ипотека, се регулират от закона и трябва да бъдат еднакви при всеки нотариус!

Законната ипотека и договорната ипотека трябва да се заверят при нотариус и да се впишат в агенцията по вписванията. Срокът на действие е 10 години, като ако в тези 10 години не сте изплатили кредита, трябва да ги подновите. Отново се плащат такси. 

Пример #1: Искате да изтеглите ипотечен кредит за 200,000 лв. Трябва да платите 200 лв. към Агенция вписвания (вписване). При вписване на законна ипотека е възможно да дължите нотариална такса в размер на около 465 лв. Заедно с ДДС и банковата комисионна, вероятно ще имате финална такса за вписване и нотариус в размер около 764 лв. 

Пример #2: Искате да изтеглите ипотечен кредит за 200, 000 лв.  Трябва да платите 200 лв. към Агенция вписвания (вписване). При вписване на договорна ипотека е възможно да дължите нотариална такса в размер около 930 лв. . Заедно с ДДС и банковата комисионна, вероятно ще имате финална такса за вписване и нотариус в размер около 1322 лв.

* Всички актуални такси към нотариус са еднакви и можете да ги проверите по всяко време в Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност

*Към таксите за ипотечния кредит е добре да имате предвид и общинската такса, която е различна във всяка община. В София местният данък е 3%

Как се тегли ипотечен кредит от банка?

  1. Взимате решение да закупите недвижим имот.
  2. Консултирате се с независим кредитен коснсултант за ипотечен кредит, който да ви помогне да съберете най-добрите оферти за финансиране.
  3. Обръщате се към банката с най-добри условия за теглене на ипотечен кредит и получавате информация за нужните документи.
  4. Избирате жилище, което отговаря на условията на банката и събирате документи, свързани с имота.
  5. Подавате документите в банката, за да преминат през процедурата за проверка. Получавате одобрение в случай, че вие и исканият имот отговаряте на изискванията за отпускане на кредит (в това число и премината експертна оценка).
  6. Сключвате договор за ипотечен кредит с банката.
  7. Сключвате на споразумение с продавача на недвижимия имот.
  8. След 10 години, ако ипотечният кредит все още не е изплатен, се подновява вписването и отново се заплащат такси. Вписването се подновява по писмена молба на кредитора. Ако вписването не се поднови, ипотеката се заличава.

Това е най-важната информация, която трябва да имате предвид при вземане на решение за покупка на недвижим имот. Сега знаете всичко относно вписването на законна и договорна ипотека.

Какво знаете за недвижимите имоти?

Правилното решение при избор на ипотека изисква добри познания за личните ни финанси, банковите условия и пазара на имоти. 

В курса по Инвестиции и недвижими имоти можете да научите всички тънкости при покупката на жилище, преговорите с брокери и банки, както и такси. Тази информация ще ви помогне в подоготвката за теглене на ипотечен кредит – от началото до края.

Оставете коментар по темата

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.