Разговор с Борис Павлов за устойчиво богатство с инвестиране

Какъв е Вашият професионален опит до момента?

Професионалният ми път стартира в сферата на финансите. След като завърших образованието си във Франция започнах работа в инвестиционната банка на Societe Generale в централата в Париж. Отговарях за изчислението на печалбите от структурирането на финансови деривати, като част от трейдинг екипите на банката. През 2014 година се преместих в Ню Йорк на сходна позиция, но вече отговарях и за изчисляването на рисковите ни експозиции, както и за привеждането на американския офис към новите процеси, които се въвеждаха от централата във Франция. Прекарах 2016 година в Лондон, отново в Societe Generale, но ролята ми беше да анализирам стратегиите на хедж фондовете – клиенти на банката и да решавам какви лимити за търговия да имаме с тях. В началото на 2017 година се завърнах в България и стартирах Flat Manager. Към днешна дата сме най-голямата компания за управление и инвестиции в имоти, които се отдават под наем краткосрочно чрез онлайн платформи като Airbnb с над 350 обекта в България и Румъния.

Какво ще научат курсистите на Finance Academy от курса “Инвестиции в недвижими имоти”?

Ще се научат как да инвестират правилно и успешно в имоти, според техните цели и възможности. Курсът е със силно изразена практическа насоченост – разглеждане на реални обяви, много сметки, минаване през правните аспекти на една сделка, разискване на стратегии за преговори с продавачи и брокери и много други практики и похвати. Няма как да се пропусне и “сухата” материя, която включва разискване на макроикономически индикатори и тенденции на пазара, но този раздел от курса е сведен до абсолютния минимум като знания, които са необходими за всеки един инвеститор в имоти. Най-ценното в курса според мен е инвестиционният модел, който изготвяме заедно с курсистите – това е екселски файл-калкулатор, който съдържа абсолютно всички параметри по една сделка и калкулира нейната доходност и рискови фактори.

Как бихте обобщили ситуацията с цените на имотите през 2022 г. и какво да очакваме през 2023 г.?

Цените на имотите през 2022г. вървят ръка за ръка с инфлацията. Всички очакваха ръстът да спре, но това трудно може да се случи в условията на поскъпване на цените на почти всичко и все още ниски лихвени проценти. Накъде ще тръгнат цените от тук нататък зависи от политиките на централните банки, развитието на войната в Украйна, енергийната криза и други макро ивенти, които неминуемо оказват влияние и върху имотите. Пазарът е цикличен и след дълъг възход би било напълно нормално да има охлаждане, но не очаквам огромен спад в цените. Според мен имотите в локации с ограничен потенциал на ръст на предлагането и луксозните имоти ще запазят своята стойност, просто сделките ще намалеят. Корекция най-вероятно ще има през пролетта в кварталите със свободни парцели и ново строителство.

Настоящият момент подходящ ли е за инвестиране в имот?

На пазара винаги има имоти, които са подходящи за инвестиция или с други думи могат да донесат по-добра доходност от алтернативите. В марко аспект, най-добрият момент за инвестиция в имот е при излизане от рецесия, а най-добрият за излизане от инвестицията – при наличие на свръхпредлагане. Цикълът на пазара на имоти бе повлиян от пандемията, войната и инфлацията, които забавиха преминаването в етап на свръхпредлагане, така че все още има добри възможности на пазара. До голяма степен моментът зависи и от самия инвеститор – какви алтернативни инвестиции има пред него, с какви финансови възможности разполага, какви са целите му и т.н.

Можем ли да влезем в имотния пазар с по-малки суми или е нужно да сме заделили много пари?

Един от най-големите митове е, че за да печелим от пазара на имоти трябва да разполагаме с много пари. Можем да печелим от имоти без да имаме и 1 лев. По време на курса споделям поне два начина, по които можем да направим това. Има и платформи, които ни позволяват да инвестираме в имоти заедно с други хора – така наречения crowdfunding. Там необходимият капитал е в пъти по-малък от този, който ни е нужен при покупката на имот, дори и с кредит. Новите технологии и иновативните бизнес модели не подминават и нашия сектор и възможностите да се възползваме от него стават все повече.

Смятате ли, че инвестирането ще помогне на българите да подобрят стандарта си на живот?

Разбира се. Управлението на личните финанси е изключително важна част от нашия живот, която и до момента се пренебрегва от образователната ни система. Всеки човек иска да бъде финансово осигурен и по този начин да подобри стандарта си на живот. Постигането на дългосрочно и устойчиво “богатство” неминуемо минава през инвестирането, съответно правилното инвестиране трябва да бъде заложено в образованието на всеки от нас. За жалост много хора живеят от заплата на заплата и харчат парите си неефективно, без каквато и да е дисциплина или финансова култура. Това трябва да се промени ако искаме да постигнем дългосрочен просперитет като общество и държава.

Защо курсистите да запишат цялостната програма “Инвестиции и допълнителни доходи”, която стартира на 7 ноември?

Причините са много – страхотно организирана програма, доказани лектори, практическа насоченост, иновативен образователен модел и т.н. Основната причина за мен е да се запълни тази огромна дупка в образованието ни, поради която голяма част от хората, не по тяхна вина, са финансово неграмотни. Всеки актив, който се разглежда от програмата, има своите особености, предимства и недостатъци – дори и да научим всичко за един актив, ние няма да сме добри инвеститори, тъй като портфолиото ни няма да е диверсифицирано. Това е и едно от основните неща, които ще научат курсистите, които запишат цялостната програма – колко е важно да не слагаме всичките си яйца в една кошница.