Ипотечни кредити: Информация, лихви, условия | 2024г.

Какво е ипотека и ипотечен кредит? Всичко, което трябва да знаете при теглене на кредит за жилище – информация, лихви, условия. Екипът на Finance Academy подготви за вас цялата информация около прилежащите процедури при теглене на кредит за покупка на жилище, както и прилежащи такси, за които не сте подозирали! Направете информирано решение и научете как да договаряте най-добрите възможни условия, подходящи за вашия бюджет

Ипотечен кредит: Какво е ипотеката?

Ипотечните кредити са форма на паричен заем от официална банкова институция, който се издава от банките най-често за целите за закупуване на жилище. Различното при ипотечния кредит, за разлика от потребителския кредит е, че тук недвижимият имот е залог на плащането.

Видове ипотечни кредити

Съществуват различни видове ипотека. Ето основните ипотечни кредити, които могат да ви предложат от финансовите институции:

Жилищен кредит – Целеви ипотечен кредит

Целевите ипотечни кредити отпускат пари основно за покупка на недвижим имот – апартамент, къща, гараж, парцел, офис, магазин или друго. Целта на финансирането е да се започне и завърши процеса по придобиване на собственост. В някои случаи това може да включва и ремонти.

Потребителски кредит с ипотека – Нецелеви ипотечен кредит

При потребителски кредит с ипотека, наричан още “универсален кредит” или “нецелеви ипотечен кредит”, кредитополучателят, обикновено, използва парите и за други цели, различни от покупка на жилище. Това може да бъде ремонт на апартамент, закупуване на скъпо оборудване, закупуване на второ жилище, дори заплащане на образование на детето и още. Въпреки това, тук имотът ви отново влиза в ролята на залог.

*Коментар: Някои банки предлагат универсална оферта за жилищен/ипотечен кредит, при която няма условно разделение относно целите за използването на парите.

Допълнителен кредит – Ипотечен овърдрафт за покупка на жилище

Овърдрафт (на английски: “Overdraft”) се превежда като превишаване на кредита. В този смисъл, ипотечен овърдрафт е вид кредит, който позволява повторно използване на сумата, която вече сте погасили по жилищния си кредит.

Научете повече за ипотечния овърдрафт.

Спестовен жилищен кредит

Това е вариант, при който банката ви предлага да държите спестяванията си при нея, за да ви даде по-добри условия за жилищен кредит. При този тип кредитиране получавате по-ниска месечна лихва, а понякога и възможност да изплащате лихва само върху 50% от заетата сума.

Вероятно се питате: Защо? Защото банката печели от това, че разполага с вашите пари.

Кредит с пълна отговорност или кредит с ограничена имуществена отговорност?

Когато избирате какъв ипотечен кредит да изтеглите, имате възможност сами да посочите дали избирате ипотечен кредит с пълна имуществена отговорност при кандидатстване за ипотечен кредит с ограничена имуществена отговорност. Но какво означава това?

Според закона всяка банка оставя избор на кредитополучателят, свързан с действията, които следват в случай, че не погасите ипотеката. Тук сценариите са два:

Кредит с пълна имуществена отговорност	Кредит с ограничена имуществена отговорност
Ако не погасите заема, може да ви бъде отнето цялото имущество – както ипотекирания имот, така и други движими и недвижими имущества, пари по сметки и др.	Ако не погасите заема, може да ви бъде отнет само ипотекирания имот
По-ниски лихви	По-високи лихви

Пример: Изтегли ли сте ипотечен кредит. Ипотекирали сте жилището си, което е на стойност 100,000 лв. Не успявате да изплатите кредита си и банката отнема жилището ви и го препродава. Жилището ви, обаче, вече се оценява на по-ниска сума – 90,000 лв.

При кредит с пълна имуществена отговорност, кредиторът има право да си възвърне оставащите 10,000 лв., като продаде други ваши движими и недвижими имущества, да запорира лични сметки и т.н.

Как се определят лихвата и парите, които ще ми отпусне банката за ипотечен кредит?

Най-често банките публикуват своите оферти за лихвен процент на жилищен кредит публично. Информацията можете да намерите в т.нар. “лихвен бюлетин”, който се обновява всеки месец.

Бърза проверка на сайтовете на най-големите финансови институции в България открива, че към 2021 г. повечето банки рекламират лихва от около 2.7% за жилищен кредит. Това, обаче, не представлява крайната търговска оферта, която ще получите.

Размерът на сумата, която ще ви отпусне банката, както и предложението за лихва при изтегляне на ипотечен кредит не са строго фиксирани и зависят от редица фактори:

• Вашето кредитно минало
• От колко пари се нуждаете? (У нас най-често се отпускат между 70% – 100% от сумата, от която се нуждаете)
• На колко пари се оценява имота?
• Колко сте платежоспособни и надеждни?
• За колко години ще изплатите кредита? (В България най-често до 35 години, като срокът зависи и от вашата възраст.)
• Ако получавате превода на работната си заплата в банката, лихвеният процент ще намалее
• Месечната вноска зависи от това дали се избрали оферта с фиксиран лихвен процент за определен период от време
• Наличие или липса на СЛП – Лихвен процент, базиран на спестявания
• Размер на средното лихвено равнище “EURIBOR” за определения период
• Ограничени или неограничена имуществена отговорност
• И още…

Крайната отпусната сума може да бъде в левове или евро. Възможно е и друга валута по договаряне.

Кои са най-добрите условия за ипотека?

Най-добрите условия за ипотека са условни. Те зависят от вашите лични възможности и договорка с банката.

Помнете, че ако търсите алтернативен начин за отпускане на ипотечен кредит с по-малко “документация” и информация за вашата платежоспособност, това може да ви струва повече.

Банките имат добре структурирана процедура за изискване на данни относно вашите финансови възможности с цел да ви дадат най-добрата оферта, която могат да си позволят. Ако търсите отпускане на ипотечен кредит от небанкова институция, която не изисква толкова детайлно деклариране на доходи, това ще бъде за сметка на по-висока лихва. По този начин ще могат да се “презастраховат” срещу потенциална несъстоятелност.

Лихва на жилищен кредит в България през 2021 г.

През 2021 г. средната лихва на жилищен кредит в България варира между 2.5% – 4.0%. Средно лихвата е около 2.8%.

Пазарна оценка на имота

При подготвянето на документи за ипотека ще се нуждаете от пазарна оценка на имота.

Пазарната оценка на имота се извършва от независим експерт. Той е специализиран и сертифициран оценител, който ще разгледа недвижимия имот и ще прецени реалната му стойност спрямо всички прилежащи фактори.

Общи разходи: Такси при сделка за покупка на имот

Общите разходи по една сделка, може да варират между 3% и 7% от стойността на имота. Те се разпределят, основно, както следва:

• Такса местен данък

Всеки бъдещ собственик на жилище трябва да заложи в бюджета си такса за местен данък. Тя се плаща при всяка сделка, като парите отиват към конкретната община. Таксата варира, например 3% от сумата, за която е изповядана сделката с имота.

• Такса към имотния регистър

Съществува и такса към Агенция по вписванията, която се плаща за вписването на имота в Имотния регистър. Обикновено е в размер на 0.1%.

• Такса към нотариус

Важно: Нотариалните такси за изповядване на сделката са фиксирани в цяла България. Широко разпространен заблуда е, че представляват процент от сделката. Всеки трябва предварително да уточни с нотариуса размерът таксата. Ако отправите запитване към няколко нотариуси за сделката, цените не трябва да се различават. Ако се различават, трябва да попитате защо!

• Комисионна за брокер

Ако купувате имота чрез брокер на недвижими имоти, вероятно ще има комисионна, която дължим на посредника. Обичайно, комисионните варират между 2.5-3.5% от стойността на имота.

Банкови такси при теглене на ипотечен кредит

Всяка банка има различни такси. Стандартно, повечето процеси се заплащат допълнително за асистенцията и справката от страна на банка и консултанти. Затова е добре да имате предварително отделена сума, която да подготвите при закупуване на жилище:

• Такси за разглеждане на искане за кредит
• Такса за издаване на ипотечен сертификат
• Комисиона за ангажимент (годишно)
• Такси за администриране, поддържане, обслужване и управление на кредит
• Предоговаряне на цената на кредита
• Комисиона за предсрочно погасяване върху предсрочно погасената сума по дълга, дължима за първата година от действието на договора, считано от датата на усвояване на кредита
• Такса за обслужване на сметка
• Такса за откриване на разплащателна сметка
• Такса за обработване на искане за ценови или неценови промени по кредита
• Искане за изготвяне на банкова референция
• Наказателна надбавка при просрочие
• Други…

Усвояване на ипотечен кредит

• Еднократно – получавате цялата сума, веднага
• На части – парични преводи на траншове

Погасяване на ипотека

Погасяването на ипотеката може да стане по 2 начина:

• Анюитетни месечни вноски

Това е погасяване на ипотека чрез месечни вноски, които са равни по размер. Възможно е, ако според договора имате уговорен фиксиран лихвен процент. Общият размер на месечната вноска е еднакъв, докато лихвите намаляват, а главницата расте с нормалните уговорени темпове.

• Ратни месечни вноски

Първата месечна вноска е много висока и започва да намалява постепенно, в всеки изминал месец. Причината е, че лихвените вноски намаляват, докато месечната вноска по главницата си остава фиксирана. Тук се изплащат по-малко на брой лихви.

Вероятно се чудите кой от двата варианта е по-изгоден – истината е, че и двата варианта могат да ви бъдат изгодни, изборът ви трябва да зависи от периода на погасяване и финансовия ви план. Ключово за решението ви трябва да бъде прогнозата колко пари можете да си позволите всеки месец!

Предоговаряне на лихвата на ипотечния кредит и рефинансиране на кредит от друга банка

Знаете ли, че има начин да предоговорите лихвата на ипотечния кредит и да си осигурите по-добри условия, по-нисък месечен и годишен лихвен процент и рефинансиране на кредит от друга банка?

В случай, че искате рефинансиране от друга банка, трябва да предоставите договора и банковото удостоверение за остатъка по кредита. При процедурата договаряте с новата банка срокове и обстоятелства за изплащане на ипотеката.

Процедурата, обаче, не е лесна и включва редица моменти, като:

• Процедура за погасяване на ипотеката в банка #1 (Старата ви банка)
• Процедура за отваряне на ипотечен кредит в банка #2 (Новата ви банка)
• Такса към банка #1 за предсрочно погасяване на ипотечния кредит и др. прилежащи такси

Ако сте надежден кредитополучател е възможно банката да ви предложи да заплати всички дължими такси, свързани с учредяването на ипотека.Важно е след всички формалности и такси за обслужване, да сте успели да се възползвате наистина от по-изгоден за вас % и период.

Кредитен консултант за ипотека

Когато дойде време за ипотека, много хора имат нужда от кредитен консултант. Обикновено, това е специалист, който се препоръчва от банката или независим експерт, избран от кредитополучателя. Неговата роля е да помогне в процеса на вземане на информиран избор с насоки и предложения при договаряне.

Независимите кредитни консултанти могат да ви предложат информация за условията и лихвите за ипотечен кредит в различните финансови институции. Понякога, те успяват да договорят по-изгодни договори и по-ниски лихви, тъй като имат сключени партньорства с банките.

Консултацията с кредитен консултант за ипотека е безплатна. Експертът получава възнаграждение от банката, което е определен % от изтегления ипотечен кредит.

Често задавани въпроси за ипотека

Условия и документи

Всяка банка има отделна процедура и изисквания. Ето едни от най-разпространените условия и документи, които се изискват при кандидатстване за кредит:

Най-често изискваните условия и документи при теглене на ипотечен кредит

Условие

Документ

Добро кредитно минало – изрядно изплащане на задължения Трудов стаж минимум 1 г. Чист доход, не по-малък от 300 лв. / месечно Възрастта ви да не надвишава 70 години преди края на договора за изплащане Други

Лична информация Документ за искане на кредит и приложения Декларация за свързаност Документи за самоличност Удостоверение за семейно положение Удостоверение за имуществени отношения Удостоверение за данъчни задължения Удостоверение за размера на трудовото възнаграждение Потвърждение за превод на работната заплата по сметка Допълнителни документи и копия за собствениците на фирми: Копия относно Баланс, Отчет за приходите и разходите, Регистрация по ЕИК, Данъчни декларации, Осигуровки и още За мениджъри: Договор за управление Документи за хора с извънтрудови правоотношения: Данъчни декларации, осигуровки, плащания Договори за наем, граждански договори Документи за имота Нотариален акт за собственост на продавача и предварителен договор Договор за СМР или количествено стойностна сметка Кадастрална схема Актуална скица на имота, който ще бъде ипотекиран Вещни тежести върху имота Удостоверение за въвеждане в експлоатация на имота, който ще се ипотекира Документ, удостоверяващ платените от клиента авансово суми по сделката за покупко–продажба на имота Данъчна оценка на имота Наследници и завещания при нужда Документ от експертния оценител на имота Застраховки Застраховка живот Имуществена застраховка Други

Списък с разпространени и най-често изисквани условия и документи при теглене на кредит.