Борис Павлов за тенденциите в инвестирането в недвижими имоти в България през 2021 г.

Борис Павлов следва в Американския университет в Париж и в EDHEC Business School в Ница. След като завършва две бакалавърски степени и една магистратура в областите финанси и икономика, Борис започва работа в инвестиционната банка Societe Generale. Прекарва две години в централата на банката в Париж, след което се мести в Ню Йорк, където работи с трейдинг екипите на екзотични финансови деривати и служи като връзка между централата и клона на Wall Street при осъществяването на различни проекти. Междувременно следва дистанционно магистратура по международно бизнес право в UCL и Queen Mary University и след завършването й се мести в Лондон, където заема позицията хедж фонд анализатор. След една година на Острова, в началото на 2017г., Борис се връща в България и стартира свой собствен бизнес – Flat Manager, компания за управление и инвестиции в имоти, които се отдават под наем краткосрочно чрез онлайн платформи като Airbnb. В момента компанията управлява над 200 обекта в България и Румъния, които се отдават за периоди от 1 ден до няколко години.

Борис Павлов е лектор в курса по Инвестиции в недвижими имоти на Finance Academy.

Как бихте обобщили тенденциите в инвестирането в недвижими имоти в България през 2021 г.? Работата от разстояние оказа ли влияние на сектора?

Работата от разстояние и пандемията изиграха ролята на катализатор за някои тенденции, които започнаха да се наблюдават още през 2019 г. Българите вече се насочват към по-големите пространства, които многостайните апартаменти и еднофамилните къщи предлагат.

Нарасна търсенето на партерни апартаменти в затворени комплекси с малки обособени дворове. Печеливши от пандемията се оказаха и къщите в по-малките населени места, в близост до големите градове, които хората предпочетоха заради възможността за работа от разстояние. Вследствие на тази тенденция нивата на дългосрочните наеми в големите градове отбелязаха осезаем спад, а предлагането в сегмента се увеличи и от Airbnb имоти, които напуснаха пазара на краткосрочни наеми в търсене на по-стабилен доход в условията на кризата в туризма.

През лятото наблюдавахме постепенно възстановяване на пазара на дългосрочни наеми, успоредно със завръщането в офисите. Заетостта при Airbnb имотите за второто и третото тримесечие на 2021 г. достига нива от над 80%, тъй като предлагането в този сегмент намаля с близо 50% и в момента има недостиг на такива имоти на пазара през силните туристически месеци.

Инвестициите в жилищни имоти с цел отдаване под наем, дългосрочно или краткосрочно, не се повлияха от спада в наемите и туристическата криза. Броят сделки през 2021 г. се очаква да надхвърли този от 2019 г. а цените на имотите продължават да растат, като основните причини за това остават ниският лихвен процент при депозитите и очакваната инфлация.

При инвестициите в луксозни и ваканционни имоти също се наблюдава засилено търсене, а в някои райони на страната дори липсват възможности за покупка. Важна тенденция, която неминуемо ще афектира пазара на имоти е поскъпването на цената на материалите – предстои да разберем как точно ще се отрази това върху цените на новото строителство.

Как бихте обобщили тенденциите в инвестирането в недвижими имоти в глобален аспект? Какви са международните трендове за инвестиране във ваканционни имоти по света?

Несигурността, която пандемията поражда, кара все повече инвеститори да се насочат към по-познати материални активи – това е и една от причините цената на златото да поскъпва при финансова криза. По същия начин, имотите стават още по-предпочитана инвестиция – те са нещо, което можем да видим и пипнем и чиято стойност не се движи предимно от спекулации. Това е причината и през тази година в условията на ниски лихвени проценти да наблюдаваме покачване на цените на жилищните имоти в глобален аспект.

Ваканционните имоти, от друга страна, станаха предпочитана инвестиция за много хора. Те започнаха да играят ролята на втори дом вместо на място, на което прекарваме няколко седмици отпуск през годината. Airbnb навигира много по-добре през кризата от конкурентните платформи за резервации като Booking.com и Expedia, тъй като предлага удобствата на един дом вместо просто стая за почивка. Това бе забелязано и от инвеститорите, които се насочиха към ваканционни вили в близост до море или планина.

Все повече “дигитални номади” отказват да инвестират в покупка на жилище. Според Вас, ще продължи ли да се увеличава броят на хората “без дом”?

Компанията ни се насочи към дигиталните номади още през 2018 г. когато забелязахме експоненциален ръст на хората, които живеят без постоянен адрес. От януари 2019 г. до юли 2020 г. само в САЩ броят им е нараснал с 49% или 3.6 милиона човека, а още 17 милиона са заявили, че планират да станат дигитални номади в близките 2 години.

Пандемията послужи за катализатор на тази тенденция, макар и да ограничи пътуванията. Броят на хората „без дом“ несъмнено ще расте с възходящи темпове през следващите 10 години. Тук е важно да направим едно разграничение между инвестицията в недвижим имот и покупката на дом – с това стартираме и курса “Инвестиции в недвижими имоти” във Finance Academy.

Дигиталните номади инвестират в имоти, за да си осигурят пасивен доход. Разглеждат имота по-скоро като актив, а не като дом и това им позволява да правят по-добри инвестиции. Днес почти във всеки град по света съществуват услуги, сходни на нашите във Флат Мениджър и няма нужда собственикът на имота да живее наблизо, за да генерира този допълнителен пасивен доход.

В българските уебсайтове често доминират “фалшиви” обяви за жилища с нереални цени. Как можем да различим реалното предложение от маркетинговия трик на брокерите?

Причината за фалшивите обяви е голямата конкуренция между брокерите, която пък е следствие от липсата на каквито и да е регулации или изисквания за професионална квалификация. Само в София има 1500 агенции за недвижими имоти, които обслужват едва 30,000 сделки за покупко-продажба и 45,000 за наеми. Сметката не излиза, освен ако не се взима комисиона и от купувачите и наемателите, вместо само от собственика на имота, както е практиката на много места по света. Ето защо някои брокери използват похвати граничещи с измама, за да привлекат клиент купувач или наемател.

За жалост, няма сигурен начин да различим реалните предложения от фалшивите обяви. Обикновено. когато цената е повече от 10% под пазарната, има някаква уловка, но трудно можем да разберем каква е без да се обадим на брокера. Добрата новина е че от октомври стартираме нова услуга, която тотално ще промени функционирането на пазара и постепенно ще премахне възможността за измамни обяви. Ще се радвам да разкажа повече за това след няколко седмици.

Ще повлияе ли влизането в еврозоната върху цените на имотите в България? Трябва ли да очакваме сериозни разлики в цените?

Влизането в еврозоната ще има положителен ефект върху цените на имотите, тъй като лихвените проценти по кредитите ще спаднат спрямо нивата преди това. Банките ще започнат да предлагат и фиксирани лихви за дълъг период от време, което ще даде повече увереност на инвеститорите.

В момента в Германия има варианти за кредитиране на покупка на жилище при под 1% фиксирана лихва за 25 години. Все пак, не очаквам сериозни разлики в цените като директен ефект от влизането в еврозоната – има редица други фактори, които могат да окажат негативно влияние върху пазара на имоти.

Как финансовата грамотност ни помага в покупката и продажбите на имоти? Какво ново и практически насочено ще научат курсистите в програмата “Инвестиране в недвижими имоти” през есенния сезон на Finance Academy?

Целият курс по Инвестиции в недвижими имоти във Finance Academy е практически насочен. Още в началото правим едно основно разграничение между покупката на дом и инвестицията в имот, като и за двата случая курсистите ще получат необходимите знания, умения и инструменти да сключат добра сделка.

Търсещите нов дом ще разберат как се случва целия процес, какви са видовете строителство, какви документи трябва да изискат от продавача, как да направят обследване на имота, как да определят пазарната му цена и как да различават емоционалните фактори при покупката.

Инвеститорите ще получат много допълнителна стойност чрез един финансов модел, който разработваме заедно по време на лекциите – представете си много подробен калкулатор, който обработва всички фактори при една инвестиция и показва възвръщаемостта й. Ще засегнем и теми като алтернативни инвестиции в имоти, управление, ремонти, обзавеждане и бъдещето на жилищните сгради.

Курс “Инвестиции в недвижими имоти”

Курсът “Инвестиции в недвижими имоти” предоставя необходимите знания, умения и инструменти за идентифицирането на успешна инвестиция в жилищен имот. Курсистите ще изградят своя инвестиционна стратегия и ще създадат финансов модел в Excel, който ще приложат върху намерени от тях реални имоти. По време на курса участниците ще правят огледи, ще водят преговори, а накрая ще представят своя най-подходящ за инвестиция имот. Селекцията от имоти ще се предложи от Flat Manager на потенциални купувачи и при сделка курсистите ще получат комисиона, ако са успели да договорят такава с брокера на имота.